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樓上跑水漏入樓下案
     【案情介紹】
       雷小姐居住在某大廈二樓，2007年國慶期間，她發(fā)現(xiàn)頂棚漏水。三樓的業(yè)主外出不在家，雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)服務(wù)公司及時反映了情況，但物業(yè)服務(wù)公司稱：三樓業(yè)主不在家，不能入室檢修。情形越來越糟，雷小姐的屋子里像下雨一樣，頂棚、家具、衣服和被褥都受到不同程度的浸濕，其中一些物品受損相當(dāng)嚴(yán)重，而物業(yè)公司仍然未來修理。無奈之下，雷小姐撥通了“110”，在巡警的要求下，物業(yè)服務(wù)公司砸開了三樓業(yè)主的房門，入室維修。這時，發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主屋內(nèi)的東西也被浸濕泡的不成樣子了。經(jīng)過一番搶修，雷小姐家的“雨”終于停了，但她對物業(yè)服務(wù)公司的“慢出手”表示極為不滿，指責(zé)物業(yè)服務(wù)公司沒有盡到責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司則稱，三樓業(yè)主不在家，公司無權(quán)破門而入。三樓業(yè)主回來后，對物業(yè)服務(wù)公司的破門而入行為也很惱火，三方矛盾一時難以化解。
     【點評】
       以上案例在住宅小區(qū)的發(fā)生頻率較高，對于業(yè)主和物業(yè)管理人員的不同觀點，有必要在住宅小區(qū)引入緊急避險概念。所謂緊急避險，就是為了使第三人或本人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。在本案中，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的利益。在三樓業(yè)主家無人的情況下，為了減少損害，就必須破門而入進(jìn)行維修，但客觀上又會對該業(yè)主的門、窗等財產(chǎn)造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險行為。
       緊急避險行為由于其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國《民法通則》對此予以認(rèn)可。但是，三樓業(yè)主是無辜的，由于緊急避險而遭受的損失，是否應(yīng)受賠償、如何賠償，都是必須面對的問題。
       對于責(zé)任問題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償。”從上面的法律規(guī)定可以看出，當(dāng)出現(xiàn)漏水等情形時，是可以采取緊急避險行為的，在措施得當(dāng)?shù)那闆r下，無論是物業(yè)服務(wù)公司還是二樓業(yè)主，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案中，三樓的業(yè)主受到了一些財產(chǎn)損失，作為受益人的雷小姐應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓業(yè)主家中財產(chǎn)的損害，所以該業(yè)主實際上也是受益人之一，因此三樓業(yè)主也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。
       無論現(xiàn)在還是將來，物業(yè)服務(wù)公司都要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定從事物業(yè)管理服務(wù)工作，這就迫使物業(yè)服務(wù)公司必須將相關(guān)的免責(zé)條款盡可能詳細(xì)地寫在物業(yè)服務(wù)合同中，以維護(hù)自己的利益，但又不能走向什么責(zé)任都不承擔(dān)的另一極端。我國《合同法》第53條規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無效：（1）造成對方人身傷害；（2）因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失”，即無論在何種情況下造成的業(yè)主或用戶的人身損害，都是不能免責(zé)的。物業(yè)服務(wù)公司可根據(jù)實際情況將物業(yè)服務(wù)合同中的免責(zé)條款約定為：“物業(yè)服務(wù)者進(jìn)行如下物業(yè)管理服務(wù)活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：（1）為救助人命而造成的必要財產(chǎn)損失（比如有人在房間中企圖自殺，物業(yè)服務(wù)人員不得不破門、破窗而入）；（2）為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失（比如業(yè)主房間內(nèi)嚴(yán)重漏水。失火又無人在內(nèi)，為使其避免重大損失，物業(yè)管理人員強(qiáng)行入內(nèi)救治）；（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失；（4）其他類似上述情況的情形。”