法律評(píng)論 論物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)
關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)并未明確加以規(guī)定。但在司法實(shí)踐中，圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)是否盡到而導(dǎo)致的業(yè)主和物業(yè)間的糾紛，卻占據(jù)了物業(yè)服務(wù)合同糾紛的半壁江山甚至多數(shù)，且有愈演愈烈之勢(shì)！如何化解該類糾紛，除了相關(guān)立法更加完善、社會(huì)治安環(huán)境更加改善、全社會(huì)公民法治觀念更加提高外，當(dāng)務(wù)之急是積極穩(wěn)妥化解現(xiàn)已產(chǎn)生的該類糾紛。
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的概念
物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，在我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)中并未明確提出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，僅以字面意思理解，應(yīng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，故應(yīng)先明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和安全保障義務(wù)兩個(gè)概念。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和安保義務(wù)
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
物業(yè)，一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)使用性質(zhì)物業(yè)可以分為居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特種用途物業(yè)?！?】本文所討論的物業(yè)如無(wú)特別說(shuō)明，均指居住物業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，因城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)用房不斷增加，伴隨著相應(yīng)的住宅、商業(yè)用房需專業(yè)化、統(tǒng)一化的管理的需要應(yīng)運(yùn)而生的。何為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)公布，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）第二條規(guī)定，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。對(duì)于何為物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)為一種復(fù)合型的、涉及多方面的活動(dòng)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，在我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)是需要相應(yīng)資質(zhì)的，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。僅以三級(jí)資質(zhì)為例，要求相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需同時(shí)達(dá)到如下條件：1、注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)物等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書；4、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?？梢?jiàn)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的嚴(yán)格程度。
2、安保義務(wù)
關(guān)于安保義務(wù)，早在羅馬法時(shí)代就產(chǎn)生了，羅馬法認(rèn)為從事旅館業(yè)的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)其入住者承擔(dān)安全保障義務(wù)，采取各種措施保護(hù)好客人的財(cái)產(chǎn)，防止客人的則產(chǎn)在旅館內(nèi)被盜竊，如果經(jīng)營(yíng)者未保護(hù)好客人的財(cái)產(chǎn)，致使第三人給客人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?】《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《人身?yè)p害賠償解釋》）第六條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外”。不過(guò)該司法解釋條文將安全安保義務(wù)的適用范圍作了較大幅度的限制。首先，承擔(dān)安保義務(wù)的主體僅限于“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織”，以列舉的形式將承擔(dān)安保義務(wù)的主體縮小至營(yíng)利性活動(dòng)的民事主體，而對(duì)于其規(guī)定的所謂“從事其他社會(huì)活動(dòng)”的民事主體，卻并未明確加以細(xì)化，導(dǎo)致公眾無(wú)限制擴(kuò)大其范圍，而相對(duì)應(yīng)的民事主體卻以各種理由企圖將自身排除在承擔(dān)安保義務(wù)的民事主體之外。其次，未盡安保義務(wù)導(dǎo)致的損害僅限人身?yè)p害，財(cái)產(chǎn)損害則被排除在外，不過(guò)，該司法解釋的落腳點(diǎn)本身即是人身?yè)p害案件，由此導(dǎo)致了對(duì)安保義務(wù)的規(guī)定不盡全面。第三，負(fù)有安保義務(wù)的民事主體要承擔(dān)賠償責(zé)任，須其未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，何為合理限度，最高人民法院的司法解釋將其納入法官的自由裁量權(quán)，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種新的情況，不過(guò)，這同樣帶來(lái)了司法實(shí)踐中的難以操作和裁判尺度不統(tǒng)一，不利于全國(guó)司法權(quán)威的統(tǒng)一。
安保義務(wù)上升到法律層面，規(guī)定于2010年7月1日起施行的《侵權(quán)責(zé)任法》，該法第三十七條規(guī)定：“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任”。相對(duì)于最高人民法院的司法解釋，該條關(guān)于安保義務(wù)的規(guī)定，則要相對(duì)完善很多。首先，義務(wù)主體已沒(méi)有要求具有營(yíng)利性，而是從公共安全的角度出發(fā)，從考慮到社會(huì)秩序與穩(wěn)定的角度入手，將賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人納入進(jìn)來(lái)，并且新增了群眾性活動(dòng)的組織者，將司法解釋中從事其他社會(huì)活動(dòng)的民事主體，從社會(huì)活動(dòng)的范圍到主體的范圍均加以了的邊界界定，即僅限于群眾性活動(dòng)，且須是該活動(dòng)的組織者。其次，損害不再僅限于人身，而僅以損害來(lái)界定，可見(jiàn)人身和財(cái)產(chǎn)的損害均應(yīng)為題中之義。
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的定義
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)并未作出明確規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（征求意見(jiàn)稿）》中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)予以了明確，可作為理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的參考，該征求意見(jiàn)稿第八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理”。遺憾的是，2009年最高人民法院頒布施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，卻最終沒(méi)有將該條采納進(jìn)去，而且也并未對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)進(jìn)一步細(xì)化解釋。
結(jié)合上述征求意見(jiàn)稿并參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條及《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條，可為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)作如下定義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)其所服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)、人身安全，所應(yīng)盡的安全保障義務(wù)。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的性質(zhì)分析
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之各界觀點(diǎn)
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)是屬于侵權(quán)法領(lǐng)域還是屬于合同法領(lǐng)域，至今仍有不同的觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬合同法領(lǐng)域，屬約定義務(wù)。此觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安保義務(wù)，系因其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。《中華人民共和國(guó)合同法》第60條中規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”、第122條規(guī)定:“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其它法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”
如物業(yè)服務(wù)合同有對(duì)于安保義務(wù)方面的明確約定，例如:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)的門口、主要道路實(shí)施巡邏。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因未做到上述工作，致使業(yè)主受到第三人的侵權(quán)致使其損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。此種情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如未盡到合同約定的安全保障的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定及合同法的相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有安保方面的明確約定時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的安保義務(wù)即為一種附隨義務(wù)。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因，而使得業(yè)主或物業(yè)使用人受到第三人侵權(quán)而遭受損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬侵權(quán)法領(lǐng)域，屬法定義務(wù)。此觀點(diǎn)認(rèn)為，在我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)中，對(duì)于安全保障義務(wù)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安全保障義務(wù)，均已做出了具體相關(guān)規(guī)定：（1）《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例第36條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)得法律責(zé)任。”同時(shí)，在同法第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。”（2）《人身?yè)p害賠償解釋》，該解釋第6條第1款中規(guī)定:“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或其它社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其它組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害。賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。”（3）《侵權(quán)責(zé)任法》，該法第三十七條規(guī)定：“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任”。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之我見(jiàn)
筆者認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安保義務(wù)，結(jié)合第36條和第47條之規(guī)定，源于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或者小區(qū)全體業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，更多的是一種合同義務(wù)。只有未盡到合同約定的義務(wù)的情形下，才會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)于我國(guó)法律、法規(guī)當(dāng)中并未有明確規(guī)定?！度松?yè)p害賠償解釋》、《侵權(quán)責(zé)任法》中規(guī)定的安保義務(wù)，并非即是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，不能將二者等同。物業(yè)服務(wù)區(qū)域相對(duì)于賓館、銀行等公共場(chǎng)所，有其特殊性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)在于約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)事前做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作。在目前沒(méi)有法律、法規(guī)明確規(guī)定的情形下，理解和處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)問(wèn)題和糾紛就僅能依據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”，此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)就應(yīng)視為一種附隨義務(wù)。
可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)應(yīng)限制在物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全巡邏、安全設(shè)備的維護(hù)、監(jiān)控設(shè)備的維護(hù)、安全事故發(fā)生時(shí)的積極采取應(yīng)急措施和積極向有關(guān)部門報(bào)告等方面。
三、違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任
（一）違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任構(gòu)成要件
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)為合同之債，該安保義務(wù)的承擔(dān)系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的合同義務(wù)，屬于一種違約責(zé)任。故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)的構(gòu)成要件就符合違約責(zé)任的構(gòu)成要件。
1、要有不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的行為
違約責(zé)任只有在存在違約事實(shí)的情況下才有可能產(chǎn)生，當(dāng)事人不履行或者不完全履行合同義務(wù)，是違約責(zé)任的客觀要件。違約行為包括以下幾種情況：
（1）不履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全保障義務(wù)；物業(yè)服務(wù)合同對(duì)安全保障義務(wù)未作明確約定時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條的規(guī)定履行相應(yīng)的輔助義務(wù)。
?。?）不完全履行，又稱部分履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定義務(wù)一部分，對(duì)其余部分不予履行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有全面適當(dāng)?shù)芈男须p方在物業(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù)，則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行約定的過(guò)程中存在違約行為。相反地，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有違約行為，則必?zé)o產(chǎn)生其責(zé)任。即若物業(yè)服務(wù)企業(yè)勤勉盡職地履行了合同中約定義務(wù)后，仍然出現(xiàn)了損害后果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也無(wú)須承擔(dān)損害責(zé)任。對(duì)于不履行或者不完全履行的認(rèn)定，可結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的約定以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)事人舉證情況來(lái)加以認(rèn)定。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為造成了損害事實(shí)
損害事實(shí)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約給業(yè)主或物業(yè)使用人造成了財(cái)產(chǎn)和人身的損害。物業(yè)服務(wù)合同為一種較為特殊的合同，屬一種服務(wù)合同，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安保義務(wù)不僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)的安全保障，還應(yīng)包括人身的安全保障。如因第三人的侵害行為導(dǎo)致業(yè)主或物業(yè)使用人人身受到損害而為其治療等費(fèi)用、財(cái)物被盜等。
值得一提的是，在某些其情況下還有存在精神損害等問(wèn)題，司法實(shí)踐中經(jīng)常有業(yè)主因認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)致其遭受損害向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張精神損害賠償?shù)募m紛，但就目前精神損害賠償，仍在法學(xué)理論界有所爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)為，如系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或者物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)或者人身遭受損失而引起的糾紛，業(yè)主或物業(yè)使用人以合同之債起訴的，則不應(yīng)支持精神損害撫慰金，因合同之債是不存在精神損害賠償一說(shuō)的；如系物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或者物業(yè)使用人的人身遭受損害而引起的糾紛，業(yè)主或者物業(yè)使用人選擇侵權(quán)之訴提出精神損害賠償，也不宜予以支持，理由在于，精神損害賠償?shù)呢?zé)任主體應(yīng)為實(shí)際侵權(quán)人，且實(shí)踐中不論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的第三人或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部員工的侵權(quán)行為導(dǎo)致了業(yè)主的人身?yè)p害，受害人均應(yīng)向?qū)嶋H侵權(quán)人主張精神損害賠償，此時(shí)一方面有實(shí)際侵權(quán)人，另一方面系侵權(quán)之訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依照《人身?yè)p害賠償解釋》、《侵權(quán)責(zé)任法》之相關(guān)規(guī)定承擔(dān)安保義務(wù)，目的在于在受害者無(wú)法向?qū)嶋H侵權(quán)人主張權(quán)利的情況下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任來(lái)減輕受害人的損失。
3、違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系
認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反物業(yè)服務(wù)合同中的安全保障義務(wù)，必須厘清其與損害后果之間存在的因果關(guān)系，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與受害業(yè)主或物業(yè)使用人的損害后果之間是否存在因果關(guān)系。實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履約過(guò)程中，全面適當(dāng)?shù)芈男形飿I(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù)，沒(méi)有違約行為，則將不存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任等問(wèn)題。相反地，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系，則應(yīng)承擔(dān)與其違約行為相當(dāng)?shù)呢?zé)任。
4、權(quán)利主張者僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人
因物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的來(lái)源，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》中將物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方范圍限定在業(yè)主和物業(yè)使用人，故權(quán)利主張者不應(yīng)突破合同的相對(duì)性，即只能由物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方當(dāng)事人主張權(quán)利。
?。ǘ┻`反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)分析
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容
承擔(dān)安保義務(wù)的前提是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)違反了其應(yīng)承擔(dān)的安保義務(wù)，因此首先要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容。一般而言，該安保義務(wù)的內(nèi)容應(yīng)以物業(yè)合同的約定為準(zhǔn)，同時(shí)還應(yīng)包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條所規(guī)定的安保協(xié)助義務(wù)。結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的一般內(nèi)容及司法實(shí)踐，大致可歸結(jié)為以下基本義務(wù)：
?。?）維護(hù)設(shè)施設(shè)備
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)、定期維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，確保無(wú)安全隱患。如對(duì)這些設(shè)施的維護(hù)或管理不當(dāng)，造成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（2）采取必要安全防范措施
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡到勤勉、盡職義務(wù)，盡到對(duì)安全隱患的警示、告知義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益出發(fā)，全面考慮問(wèn)題，對(duì)有可能發(fā)生的安全隱患要及時(shí)、正確、恰當(dāng)?shù)夭扇∠鄳?yīng)的安全防范措施。如沒(méi)有盡到應(yīng)盡職責(zé)，造成業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
?。?）防范制止違法行為
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取措施維護(hù)小區(qū)內(nèi)安全，防范、制止違法犯罪行為，安保義務(wù)的基本內(nèi)容即是要為業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障。如設(shè)置門禁、監(jiān)控等安全防范設(shè)施并時(shí)刻保證其正常運(yùn)行;配備一定數(shù)量的保安，實(shí)行門衛(wèi)值勤、保安巡視、物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)出登記制度等。發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)采取合理的措施制止，同時(shí)積極履行報(bào)告協(xié)助義務(wù)。
2、承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任的量化分析
實(shí)踐中因?yàn)槿绾瘟炕治鑫飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的盡職程度很難把握，且因物業(yè)服務(wù)合同可能各異，導(dǎo)致責(zé)任大小的認(rèn)定各地尺度不一，最終責(zé)任大小的承擔(dān)也不盡相同。
筆者曾遇到過(guò)這樣的案例，某小區(qū)業(yè)主家白天被小偷通過(guò)技術(shù)開(kāi)鎖進(jìn)入，導(dǎo)致丟失了不少財(cái)物，公安機(jī)關(guān)一直未能破案，業(yè)主即以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安保義務(wù)而將其一紙?jiān)V狀訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院審理后認(rèn)為，該物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中明確承諾對(duì)小區(qū)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。結(jié)合本案證據(jù)可知，案發(fā)時(shí)系白天，犯罪嫌疑人系用技術(shù)開(kāi)鎖，而該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控、門禁等安保系統(tǒng)均未有效維護(hù)，且未對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員進(jìn)行登記，確未盡到合同約定安全保障義務(wù)。因此，物業(yè)公司對(duì)此造成的損失負(fù)有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但考慮到案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊確實(shí)有一定難度，而業(yè)主對(duì)其室內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有主要的安全保障責(zé)任，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。
由于安保義務(wù)系物業(yè)服務(wù)眾多內(nèi)容中的一項(xiàng)內(nèi)容，違反安保義務(wù)而承擔(dān)的責(zé)任，不宜一刀切，只要安保義務(wù)沒(méi)有盡到就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任的方法和做法是不可取的，而應(yīng)將其限制在合理范圍內(nèi)。
何為合理范圍內(nèi)，筆者認(rèn)為，應(yīng)綜合考慮以下因素：
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的履行情況。如是否是其他服務(wù)均平時(shí)均不完全履行，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在一貫的不作為，如其在整個(gè)物業(yè)服務(wù)中均有不作為或者消極作為的表現(xiàn)，則可考慮適當(dāng)提高其承擔(dān)的安保義務(wù)責(zé)任。如僅在安保方面疏忽導(dǎo)致了業(yè)主或者物業(yè)使用人的損害，則應(yīng)考慮適當(dāng)降低其賠償責(zé)任。
?。?）損害發(fā)生的具體情節(jié)。如財(cái)物被盜的情形，可將案發(fā)時(shí)間、作案手段、是否破案及破案的可能性等因素進(jìn)行綜合考量分析。
?。?）受害業(yè)主或者物業(yè)使用人自身是否存在過(guò)錯(cuò)。如受害人自身存在一定過(guò)錯(cuò)，可適當(dāng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)責(zé)任。
?。ㄈ┪飿I(yè)費(fèi)糾紛與物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責(zé)任損害賠償糾紛之重合
司法實(shí)踐中，幾乎百分之七十的物業(yè)費(fèi)糾紛中，業(yè)主或者物業(yè)使用人的抗辯理由均是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應(yīng)的安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)的損失。而且，近乎全部以上述理由抗辯的業(yè)主或者物業(yè)使用人，均會(huì)提出要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償其損失。此時(shí)，可能會(huì)涉及侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合。
對(duì)于該問(wèn)題的處理，至少就目前筆者所在法院都有不同的處理意見(jiàn)。一種處理意見(jiàn)認(rèn)為，如業(yè)主提出了賠償主張，應(yīng)告知其另行起訴主張賠償損失，物業(yè)費(fèi)糾紛案件不宜作處理，因損害賠償系侵權(quán)范疇，而物業(yè)費(fèi)糾紛系合同范疇，二者系不同法律關(guān)系。另一種處理意見(jiàn)認(rèn)為，如業(yè)主提出了賠償主張，可告知其另案起訴或者提出反訴，因業(yè)主或者物業(yè)使用人提出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)的主張，實(shí)系基于雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但其有明確提出了要求賠償?shù)闹鲝?，顯然目的是為了吞并本訴中物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其支付物業(yè)費(fèi)的主張，此時(shí)業(yè)主或者物業(yè)使用人要求賠償?shù)闹鲝埧梢暈橐笪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的一種形式，二者均系合同范疇，通過(guò)本反訴形式解決并無(wú)不當(dāng)。
筆者認(rèn)為，如業(yè)主主張賠償損失，此時(shí)可能會(huì)發(fā)生侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合問(wèn)題。侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任競(jìng)合的原因在于，一個(gè)違約行為不僅侵害了債權(quán)人的預(yù)期利益，而且侵害了債權(quán)人的固有利益。侵害債權(quán)人的債權(quán)的預(yù)期利益，產(chǎn)生了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，構(gòu)成違約責(zé)任。侵害債權(quán)人的固有利益，例如人身權(quán)益和財(cái)產(chǎn)權(quán)益，既產(chǎn)生了侵權(quán)損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任，也產(chǎn)生了違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，構(gòu)成違約責(zé)任。在侵害固有利益這一點(diǎn)上，兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)(或者民事責(zé)任)完全重合在一起。這兩個(gè)損害賠償請(qǐng)求權(quán)所救濟(jì)的內(nèi)容完全一致，保護(hù)的內(nèi)容都一樣，因此，構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合。【3】
物業(yè)費(fèi)糾紛中，如業(yè)主或者物業(yè)使用人提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應(yīng)的安保義務(wù)導(dǎo)致其損失，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。此時(shí)，應(yīng)向業(yè)主或者物業(yè)使用人作相應(yīng)釋明。首先詢問(wèn)其提出賠償損失的主張的目的，是為了不交納或者少交納物業(yè)費(fèi)，還是為了要通過(guò)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)未盡到安保義務(wù)的賠償責(zé)任以彌補(bǔ)其損失，如系前者，直接就物業(yè)費(fèi)糾紛作出處理，業(yè)主或者物業(yè)使用人的主張視為其答辯意見(jiàn)，依據(jù)審理查明情況，作出是否駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求交納物業(yè)費(fèi)、是否減少物業(yè)費(fèi)、是否全額支持物業(yè)費(fèi)的處理；如系后者，還應(yīng)再進(jìn)一步作釋明，詢問(wèn)其以侵權(quán)為由還是以違約為由主張權(quán)利，如以侵權(quán)為由主張權(quán)利，則告知其另案提起訴訟，物業(yè)費(fèi)糾紛系合同之訴，不可作合并處理，如以違約為由主張權(quán)利，則告知其可選擇提起反訴或者另案提起訴訟。這樣，既保障了各方當(dāng)事人的程序和實(shí)體權(quán)利，又能較好解決物業(yè)費(fèi)糾紛和物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責(zé)任損害賠償糾紛之間的重合問(wèn)題。
結(jié) 語(yǔ)
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐加快，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率的逐步提高，物業(yè)方面的矛盾糾紛在逐年增加，一方面說(shuō)明我國(guó)的城鎮(zhèn)化取得了成效、我國(guó)依法治國(guó)的法制觀念現(xiàn)正深入人心，另一方面，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾也日益突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或者物業(yè)使用人）這對(duì)矛盾體的矛盾日益突出化、尖銳化，因該問(wèn)題涉及民生、涉及社會(huì)穩(wěn)定，是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中必須要克服的難題。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，已經(jīng)作為產(chǎn)生物業(yè)糾紛的一個(gè)重要因素，在物業(yè)糾紛中所占比重逐漸增加，妥善處理好該類糾紛，對(duì)于處理和解決整個(gè)物業(yè)領(lǐng)域的糾紛，化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，乃至破解我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的其他難題，均應(yīng)會(huì)有一定的借鑒意義！
蒙公網(wǎng)安備 15060302000115號(hào)
